“杭州一哥”濱江集團稱明年銷售保持千億,繼續降槓桿

“杭州一哥”濱江集團稱明年銷售保持千億,繼續降槓桿

“杭州一哥”濱江集團在這兩年的房地產行業調整中,是爲數不多未出險的千億規模民營房企。

12月27日,有投資者在互動平臺提問濱江集團明年的經營思路。

濱江集團回答稱,明年的戰略之一是穩。其中銷售額穩定在1000億元以上;穩排名,要確保進入全國房企前20位,爭取15位以內;穩比例,佔全國總銷售額的1%及以上。穩區域,杭州市場佔比60%、浙江省內佔比30%、浙江省外佔10%。

在杭州市場,濱江集團是絕對的老大。據克而瑞統計,今年前11月濱江的全口徑銷售額爲1142.54億元,第二名綠城爲508.55億元。

今年1-11月,在2023年克而瑞房企銷售排行榜單上,濱江集團全口徑銷售額1430.8億元、權益銷售額698.1億元,分別位於排行榜的第11名和第16名。

這份銷售排行榜上,濱江集團是繼碧桂園、龍湖之後全國排名第三的民營房企。另外,濱江集團是靠着單一杭州市場進入前二十強的區域型房企。

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12月26日下午,在濱江集團2023年年度媒體交流會上,董事長戚金興也提到了公司接下來的發展目標。

戚金興對數據敏感,他每公佈一項公司數據都會跟行業、公司歷年情況作比較。

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在銷售規模方面,戚金興介紹稱,截至今年12月25日,濱江集團已完成銷售額1512億元,截止11月底,在全國房企的年度銷售排行榜上,濱江連升兩位,位列第11。

更重要的現金回籠方面,截止到12月25日,濱江集團今年已回籠超過720億元,這是濱江集團成立31年來的最高值。另外,平均融資成本繼續下降,濱江在2022年的基礎上再降了0.4個百分點,去年是4.6%,今年是4.2%以內。

濱江集團總裁張洪力介紹稱,2023年總投資金額560億,其中權益投資242億,新增貨值超千億,在大本營杭州市場投資了196.5億元,拿下26幅地塊。今年濱江集團交付數量也創下新高,共交付37個項目(杭州26個、外地11個)。

房地產行業經歷深度調整,房企格局大洗牌後,濱江要實現這些成績並不容易。

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回顧濱江集團的發展,戚金興總結了三個重要的“7年”。

第一個“7年”是濱江打基礎的7年。公司1992年成立,1999年完成企業轉制,從一無所有到有20多個人的班子,他們在杭州東部有了一點點影響力。

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第二個“7年”是濱江快速成長的7年。從2002年到2008年,濱江從開發錢塘江邊的濱江金色海岸開始,走出了江乾區。也是這個時期,濱江保持每一年開發一個或多個城市級的重要項目,2008年,濱江還完成A股上市。

戚金興表示,這7年的積累,幫助濱江後來在2009-2014年度過了當時杭州市場的下行期。

第三個“7年”從2016年到2023年,濱江抓住了杭州樓市發展的機會。藉着2016年杭州舉辦“G20”峰會契機,房地產融資窗口打開後,濱江將有息負債從38億增加到了65億,並在2017年啓動擴張。

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根據戚金興介紹,因爲這7年的收穫,濱江纔有能力應對未來非常不確定的行業和市場變化。

如今,房地產仍然在調整下探,但戚金興認爲濱江依然有發展機會。

濱江集團接下來主要的戰略除了“穩”,還要“降”——繼續降槓桿、降財務成本、降直接融資的比例。

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具體要求是降總資產中的淨有息負債,未來控制在10%以內;降淨資產的淨有息負債,未來控制在50%以內;降有息負債總額,計劃明年再降10%以上;繼續降財務成本,目前濱江的平均利息是4.2%,明年爭取降到4%以內;直接融資比例,明年在保持流動性的前提下,由目前的79.5億元降至40億元以內。

戚金興稱,這樣一來,哪怕房地產市場再嚴峻,濱江的剛性支付也會保證安全,讓外部環境對濱江的金融情況影響逐步減少。如果房地產市場好起來,濱江會具備更多擴張空間。

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與濱江類似,目前仍在堅持的民營房企還有龍湖和新城控股,這兩家房企同樣保持着公開市場未違約。

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龍湖在12月底提前償還了一筆20億港元銀團貸款,顯示這家公司在債務方面的兌付能力。在借貸方面,龍湖在年中也強調不會再增加有息負債。

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新城控股在融資方面則有一定改善,12月13日成功發行了一筆8.5億元中期票據,這是近期少有的民營房企能再獲債券融資支持的案例。

不過在銷售層面,龍湖和新城控股也同樣面臨下滑壓力。今年1-11月,新城控股的累計銷售金額約712.27億元,比上年同期下降34.94%;龍湖集團的銷售額則爲1621.8億元,同比也有11.5%的降幅。

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今年以來,房地產政策迎來大轉向,除四大一線城市還執行樓市限購政策外,其他城市的限制政策都逐步退出,但從市場反應來看,政策效果還有待持續觀察,同時針對民營房企的融改善有限,整體銷售仍處於下滑階段,民營房企們仍面臨不小挑戰。

克而瑞12月初發布的數據顯示,2023年11月近六成百強房企單月業績環比降低,超四成百強房企同環比雙降。中指的統計則顯示,今年前11個月,累計業績同比降低的房企數量超過六成。

這意味着,在當前市場環境下,規模房企整體仍未能走出負增長困局。